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科技專欄

從香港人口統計分析樓市走向,經濟前景和潛力市場

香港政府統計處於 8 月 11 日公佈 2022 年中的居港人口統計數據,總人口約 729 萬,相比 2021 年中的 740 萬,下降 1.64%,相比 2020 年中的 748 萬,下降 2.53%。除了參看官方的自然出生(35,100 人),死亡(61,600 人),持單程證移入(18,300 人) 和移出香港人口(113,200 人) 等數據,究竟人口統計數據,對未來經濟趨勢和機遇有無啟示?

全球通脹 港樓價不升反跌

中原城市領先指數 根據香港二手物業的臨時買賣合約,預估正式買賣合約價格,能反映樓價走勢。該指數自 2021 年 8 月高位超過 190 開始回落,最新指數是 177。而上一次貼近 190 高位,是 2019 年 7 月初,及後指數回落,2019 年尾至 2021 年 3 月,指數徘徊於 174 至 182 之間,所以近期指數水平,算是貼近過去幾年的低位。

本來全球高通脹,香港又實施聯繫匯率與美元掛勾,物業作為固定資產可以抗通脹,價值應該上升而不是下跌。畢竟 2020 年初 COVID-19 疫情全球爆發,美國聯儲局推出量化寬鬆政策,市場資金充裕,美元貼近零利率致樓價大升,而美國房價指數由 2020 年第一季 450,升至 2022 年第二季 578。

可是,近日香港媒體報道多宗大型屋苑如太古城,美孚新邨,維景灣畔的物業買賣,錄得蝕讓。為甚麼香港的樓價不單未能抗通脹錄得升幅,甚至未能持平保值,而是下跌呢?真的如報道所述,都是移民盤趕出售嗎?香港不是地少人多嗎?

資料來源:香港政府統計處。上表經過處理,方便讀者一眼看到老中青少幾個組別的人口總計和改變。

高齡人口佔比急升

細閱政府人口統計數據,似乎能看出端倪。

香港的總人口較兩年前少了 19 萬人,到底是哪個年齡層少了?不看猶自可,一看不得了!

0 歲 至 59 歲的所有年齡層(每 5 歲為一個年齡層),除了 10 至 14 歲和 40 至 44 歲外,全部年齡層錄得人口減少。學齡兒童和年青人(0 至 19 歲),過去兩年少了 73,700 人(-6.7%),而 20 至 59 歲就少了 271,800 人(-6.2%),當中以 20 至 24 歲大學生和剛畢業的社會生力軍跌幅最大,人口較兩年前少了 75,700 人,即超過 20% 的人口跌幅!

少了兩成(75,700 人)是甚麼概念?翻查資料,2019/2020 年度,全港八間大學的全日制學生合共 101,601 人,當中港大,中大,科大,理大和浸大五間大學的全日制學生更 75,928 人。即是兩年間香港少了的 20 至 24 歲人口,等同五間大學的全日制學生人數!

至於其它年齡層,25 至 29 歲的人口,較兩年前少了 47,000 人,跌幅約 10%。30 至 39 歲則少了 79,300 人,跌幅介乎 6% 至 7%。一般而言,工作超過十多年,40 歲後開始踏入事業收成期和高峯期,可見 40 至 54 歲的人口跌幅相對低,合共只是少了 26,400 人(-1.6%)。

以前曾聽前輩說過,50 歲後是人生下半場,會開始思考甚至積極開展第二事業或興趣,大概工作了二十至三十多年,事業已達或過了巔峰,人生開始尋求其它挑戰,而各個階段重視的東西不一樣,就會計劃退而不休的日子。觀察香港 55 至 59 歲人口,過去兩年少了 43,400 人(-6.7%),跌幅百分比與 0 至 19 歲的兒童和少年人相同!

既然 0 至 59 歲的人口,過去兩年少了 34.5 萬人,即大約 -6.3%,但整體人口只減少約 19 萬(-2.5%),代表人口升幅都歸入 60 至 高於 85 歲的高齡人口。從統計數字可見 60 歲以上的每個年齡層,人口都錄得升幅(80-84 歲除外),而 65 至 79 歲更合共增加了約 13.5 萬人。60 歲以上人口,由兩年前佔整體 26.6%,至現在佔總人口 29.4%!

高齡人口增加,可見香港醫療系統佳,過去兩年多防疫不俗,高齡人口不單未有減少,反而顯著上升。

2022 年中的人口統計數據,並未包含 7 至 8 月,而往往暑假是移民人士的離港季節。根據這份人口統計數據,過去兩年 0 至 59 歲人口減少的趨勢明顯。這代表社會中層管理人員,生力軍和未來棟樑都少了,而中層和生力軍應該是物業市場的主要買家。當整體人數減少,市場賣盤多於買盤,價格自然往下走。短期之內,香港因為疫情未全面通關,甚至未能與中國大陸通關解隔離,中層管理員和生力軍人口,似乎未見止跌回升。聽友人說,商業、金融和專業服務界別最近的潮語,是「talent war」,「人才荒」,「挽留人才」。中青少年人口減少,大概不利經濟發展和增長,會降低整個社會的 GDP(生產總值)吧?

至於需求收縮的行業,大概非教育界莫屬吧? 媒體報道新學年,幼稚園高班和低班學生減少超過 5000 人,相等於 34 間幼稚園。而全港一年間流失 2.5 萬中小學生,等於損失 40 間中學,不少中小學和幼稚園都收生不足。以此估計,市場對補習社,才藝班和興趣班的整體需求會下降。

銀髮族:未來值得開發的市場

日本早已踏入高齡化社會,全球知名的策略顧問大前研一,多年前就著書立說建議日本政府和商界開發「銀髮族市場」。高齡人士有積蓄,有照顧護理和閒暇旅遊等需求,若果能開發銀髮族的消費市場,將會促進整體經濟和生產總值。其實,觀察日本多年來的低通脹現象,可以窺探當地企業的創新和營運方向:創新技術多套用在減低成本,而不是發明新產品兼提升價格。我曾看過專題報道,日本企業甚至害怕提升價格,擔心因而流失客戶,得不償失。畢竟長年沒通脹的經濟體,較難接受通脹提價的衝擊。<

人口結構會影響整個社會的未來規劃。不論香港過去兩年的人口趨勢會否持續,企業都需思考應對策略。至於香港的業主,若果不是趕移民,也許不必急於暑假減價賣樓。估計 9 月開學之後,加上疫情趨緩,樓價短期或能喘定,屆時考慮資產配置或許才是較佳時機。

林天程

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