香港作為全球領先的國際金融中心，物業產權至今仍深度依賴一整箱實體紙本「厚樓契」，確實是本港數碼化轉型中最諷刺的怪象之一。
「只在香港」的樓契荒謬現狀
買樓如買「一箱廢紙」：在香港買賣二手樓，律師樓必須逐頁核對過去至少 15 年的「業權鏈」（Chain of Title）。每轉手一次，契約、按揭、解除按揭、授權書等厚重紙張便堆疊成箱，業主供完樓還要特意租用銀行保險箱存放「幾十斤紙」。
遺失一張紙，物業立跌 30%：一旦遇上水浸、火災或搬遷不慎遺失關鍵原件（「無契樓」或「缺契」），即使土地註冊處電腦有掃描備案，物業業權仍會被視作有瑕疵，銀行往往拒絕承造按揭，市價瞬間折讓三至四成。
制度落後逾一個半世紀：香港至今仍沿用 1844 年訂立的「契約註冊制」（Deeds Registration），登記處只管存檔、不保證產權有效性，與現代數碼治理完全脫節。
環顧全球：其他城市數十年來的電子化歷程
全球多個成熟經濟體早在數十年前，便透過引進「托倫斯業權制」（Torrens System）與法律改革，徹底埋葬了紙本厚契：
澳洲（托倫斯制度發源地）：南澳早在 1858 年便首創「業權註冊制」，確立「登記即擁有、政府作最終保證」的原則。到了 2010 年代，澳洲各州進一步推動 PEXA（Property Exchange Australia）線上房地產結算平台，買賣、轉名、按揭放款全部在雲端「點擊完成」，徹底淘汰任何紙張實體。
英國（普通法發源地）：英國自 1862 年嘗試推行土地註冊，並在《2002 年土地註冊法》（Land Registration Act 2002）實施後完成歷史性跨越。英國土地登記局（HM Land Registry）自此停發紙本業權證（Land Certificate），產權以官方單一電子登記冊（Title Register）為唯一法律依據，百年前的泛黃紙契全部失去法律意義。
新加坡：承襲英國普通法架構的新加坡，早在 1990 年代起透過「土地業權法」（Land Titles Act）大刀闊斧將所有舊契約轉換至業權註冊系統，並建構 STARS（Singapore Titles Automated Registration System），物業買賣早已實現百分之百無紙化電子轉讓。
內地城市：內地在 2015 年整合實施《不動產登記暫行條例》，各主要城市（特別是深圳、廣州等大灣區核心）早已普及「不動產權電子證照」，市民購房只需一個「粵省事」或「隨申辦」數碼身份即可辦妥確權與抵押，產權變更實時於官方數據庫生效。
為何香港「議而不決」拖延數十年？
香港早在 2004 年就已通過《土地業權條例》（第 585 章），但落實進度一拖再拖，背後牽涉深層結構矛盾：
「契約註冊」與「業權註冊」的根本差異：現行制度只證明「有這份文件送交登記」，不保證文件絕對有效；而「業權註冊」以政府登記冊為最終不可推翻的法律依據。將現存上百萬份複雜、歷史悠久甚至存在爭議的舊樓業權過渡至新制度，責任與法律風險極高。
各方持份者的博弈：政府曾提出「業權賠償基金」以防範欺詐與失誤，但補償上限、律師界對查契責任的爭議，以及銀行對按揭抵押合法性的顧慮，導致共識難以達成。
既得利益與作業慣性：繁複的查契手續催生了龐大的律師審查流程與實體存倉生態，推動全數碼化牽動整個法律與房地產作業鏈的既有利益。
破局結論：納入五年發展規劃，以北部都會區為試點先行
要徹底打破這場糾纏數十年的僵局，單靠在市區修修補補已不切實際。最佳出路是將「新一代土地數碼產權制度」寫入特區的五年發展規劃，並以「北部都會區」作為制度破局的試驗田。
以北都「白紙」擺脫歷史泥沼：北都推行「片區開發」與大面積新土地平整批出，沒有市區複雜交錯的歷史業權包袱。政府應落實「新土地先行」法律架構，規定北都所有新批出的創科、產業及私人住宅用地，一律強制實施「業權註冊制」，全面發行法定「電子業權證明書」，直接告別實體紙契與 15 年查契鏈。
深化大灣區規則銜接與金融創新：將產權數碼化納入規劃綱要，不僅能與內地不動產全數碼登記實現機制對接，更能透過無紙化產權聯動金管局「商業數據通（CDI）」與金融科技，為實體資產代幣化（RWA）及智能按揭創造制度條件。
從示範運行到全市普及：透過在北都累積數以萬計的清晰數碼產權交易樣本，驗證業權彌償基金與電子註冊系統的穩定性，以此成熟經驗倒逼市區舊樓制定標準化的轉換路線圖，方能徹底終結香港市民「為一箱紙提心吊膽」的荒謬時代。
作者:Emil Chan 陳家豪
Unwire Pro 特約編輯
以「還俗IT人」自居。香港金融科技革命「吹哨人」。主要工作除了擔任金融科技初創企業顧問外，也在香港多家知名商學院擔任特約教授及客席講師，積極透過教育推動本地及大灣區金融科技及智慧城市發展。 放下幾十年編寫電腦程式的鍵盤後近年重新以此寫作。以「但憑愚公志，復我獅山茂」為工作目標。
