仲量聯行最新發布《2026 年全球數據中心展望》報告揭示，香港數據中心市場正站在歷史轉折點。2026 至 2029 年間，香港將有約 480 萬平方呎新數據中心設施預定落成，較 2022 至 2025 年的 180 萬平方呎樓面激增 167%。這波由人工智能（AI）引領的基建浪潮，預計將推動香港 IT 負載容量從現有 150 MW（兆瓦）擴增至超過 350 MW，鞏固其作為亞太區數碼基礎設施樞紐的戰略地位。
AI 革命重塑基建標準：功率密度飆升十倍成行業分水嶺
傳統數據中心與新一代 AI 設施的技術鴻溝正在改寫整個行業規則。仲量聯行香港物流及工業部主管林家灝指出，AI 訓練數據中心所需的功率密度為傳統數據中心的十倍，租金溢價高達六成。這一技術躍遷背後是驚人的能源需求：根據 Deloitte 研究，2023 年 AI 專用 GPU 晶片功率已達 700 瓦，2024 年新一代晶片更突破 1,200 瓦，而傳統 CPU 僅需 150 至 200 瓦。
硬件規格差異直接轉化為基建挑戰。CBRE 的市場分析顯示，傳統數據中心機櫃密度約為 5 至 15 kW（千瓦），但 AI 改良的超大規模設施已突破 40 kW，NVIDIA 技術路線圖甚至預示單一機櫃將達到 1,000 kW（即 1 MW）。這種密度要求徹底改變冷卻系統設計，傳統工廈改建的數據中心樓底高 6 米，而新建 AI 設施樓底需達 9 米以上，以容納液冷、浸沒式冷卻等先進散熱技術。香港現有 200 MW 新開發項目已全面配備高密度機櫃和超低延遲網絡架構，標誌著從傳統託管模式向 AI 專用超大規模基建的範式轉移。
政府戰略部署釋放土地紅利：沙嶺園區打造區域算力引擎
香港特區政府的創科土地供應策略正在加速落實。2025 年 10 月，創新科技及工業局以「雙信封制」公開招標出售沙嶺數據園區用地，總面積達 11.6 萬平方米，最高樓面面積可達 25 萬平方米（約 270 萬平方呎），當中至少 70% 須作高階數據中心用途。仲量聯行香港研究部資深董事鍾楚如表示，這一地塊相當於香港現有數據中心容量的三分之一，約佔未來總容量 20%。
沙嶺項目的戰略意義遠超單一地產開發。政府自 2023 年施政報告宣布重新審視沙嶺原骨灰安置所規劃後，經兩次市場意向調查，每次均收到超過 10 份來自本地及海內外意見書。CBRE 分析指出，招標評分機制顯示該地塊將發展為 AI 數據中心園區，潛在競標者包括 Alibaba、Tencent、Huawei、ByteDance 等資金雄厚的中國超大規模雲端服務商。配合新田科技城發展規劃，北部都會區正成為香港創科產業的新增長極，將土地供應與數據、雲端及 AI 產業需求緊密銜接。
政策端的突破同樣值得關注。自 2012 年起，香港政府推出優惠地政措施鼓勵工廈改建為數據中心，截至 2024 年 5 月，已有 44 宗豁免申請獲批，其中約七成涉及高階數據中心，另有 5 宗工業地段重建申請獲批准。雖則業界曾批評審批程序繁複、3 年完工期限過緊，但這批項目正逐步釋放市場供應，為 AI 時代的算力需求提供過渡方案。
區域競爭白熱化：海纜優勢能否抵禦新加坡馬來西亞夾擊
香港在亞太數據中心版圖中的位置正面臨重新定義。根據 2023 年全球數據中心市場比較，新加坡位居全球第三、亞太區第一，香港則排名全球第四、亞太區第二。但競爭態勢正在快速演變：馬來西亞柔佛州的租賃數據中心容量預計在 2028 年達到 955 MW，超越新加坡的 825 MW，吸引 Microsoft、ByteDance 等超大規模雲端服務商因成本優勢轉移投資。
香港的反擊依賴差異化競爭優勢。完善的海底電纜網絡是關鍵武器之一，香港大學商學院研究指出，新加坡擁有 26 條海底電纜系統，香港目前有 12 條。中國信息通信研究院預測 2030 年國際頻寬需求將達 26,081 Tbps，香港必須加速建設以滿足中國數碼經濟全球推廣需求。穩定可靠的海纜系統不僅保障跨境金融交易即時性，更能增強香港對跨國企業的吸引力，鞏固其作為戰略數據中心樞紐的地位。
地理位置與災害風險同樣構成競爭壁壘。香港相對較低的自然災害風險、鄰近內地市場的地緣優勢、成熟的金融生態系統，持續吸引超大規模和企業級需求。CBRE 香港諮詢及交易服務主管 Samuel Lai 表示，雖然香港面臨土地供應和電力限制，但託管價格上升、空置率下降突顯其區域數據樞紐的戰略重要性，來自內地和香港的 IT 服務供應商、電商平台及銀行機構構成主要需求，部分新加坡企業也因本地供應受限而轉向香港。
投資浪潮湧動：3 兆美元超級週期如何重塑產業生態
全球數據中心市場正經歷前所未有的資本湧入。仲量聯行報告顯示，一個價值 3 兆美元（約港幣 23.4 兆元）的投資超級週期正在展開，但能源挑戰正在重塑開發策略。香港數據中心市場規模預計從 2025 年的 36.2 億美元（約港幣 282 億元）增長至 2031 年的 58.1 億美元（約港幣 453 億元），複合年增長率達 8.20%。全球超大規模數據中心市場估值更為驚人：從 2024 年的 583 億美元（約港幣 4,547 億元）以 26.3% 的複合年增長率飆升至 2034 年的 5,910 億美元（約港幣 4.6 兆元）。
這波投資熱潮由多重因素驅動。企業部門在 2024 年佔據 55% 的市場佔有率，預計 2025 至 2034 年將以 24.8% 的複合年增長率增長，反映銀行、醫療、電訊及製造業部署超大規模系統以實現 IT 架構現代化、提升敏捷性及強化網絡保安的迫切需求。AI 需求更是關鍵催化劑，印度市場數據顯示，超大規模營運商預計 AI 相關需求將超過 500 MW，AI 訓練僅 GPT-4 模型在數週內就消耗約 30 MW 電量。
能源基建成為發展瓶頸與機遇並存的領域。AI 數據中心電力需求預計在 2030 年前激增 160%，從 2025 年的 10 GW 躍升至 68 GW，但電網互連行程長達 4 至 8 年，使可再生能源整合成為快速部署的必要條件。香港的電力供應穩定性與基建規劃能力將決定其能否在這輪超級週期中捕捉最大份額市場機遇。
企業戰略啟示：從土地爭奪到生態系統競合
對香港企業而言，這波數據中心熱潮既是機遇也是挑戰。市場供應大幅提升將改變競爭格局，CBRE 指出，沙嶺項目雖具中長期性質，但鑑於目前市區數據中心空置情況，向客戶招租可能面臨挑戰，完工時市場條件可能因 AI 營運需求增長而改變。這意味著現有營運商需要加速技術升級，從傳統 5 至 15 kW 機櫃密度向 40 kW 以上 AI 最佳化配置轉型，否則將面臨資產貶值風險。
生態系統整合能力將成為致勝關鍵。數據中心不再是孤立的基建資產，而是連接雲端服務、AI 應用、金融科技、智慧城市的數碼經濟樞紐。企業需要思考如何將數據中心投資與海底電纜擴容、可再生能源採購、散熱技術創新、人才培養等環節協同推進。政府推動的北部都會區發展更提供了產業與城市融合的新模式，數據中心除提供算力，更可帶動上下游產業鏈集聚，從設備製造、維修服務到軟件開發形成完整生態。
展望未來，香港能否在 2030 年前維持亞太區前三的數據中心市場地位，取決於三大關鍵變數：一是沙嶺等大型項目能否按時交付並吸引頂級租戶；二是電力基建與海纜擴容能否跟上 AI 工作負載的爆炸式增長；三是政策端能否進一步簡化審批、降低成本，讓香港在與新加坡、東京、柔佛州的區域競爭中保持吸引力。隨著 2026 年成為供應加速釋放的元年，未來 18 至 24 個月市場動態將為這些問題提供答案。
