特區政府發布《新田科技城創科產業發展規劃概念綱要》（下稱《綱要》），對於密切關注香港創科發展的企業領袖而言，這是一份值得深入研究的戰略文件。這份文件最核心的商業價值，在於解決香港「無地生產」的長期痛處，並在基礎設施、營運效率及資本合作模式上，提出企業極為關注的具體解決方案。對於企業決策者來說，新田科技城不僅是研發中心的選址，更是一個可進行中試及小規模量產的完整產業基地。我們更找來香港資訊科技商會榮譽會長方保僑對於此綱要提供業界的觀察洞見。
專業基建 為特殊製程度身訂造產業配套
企業在評估設廠選址時，最關注工業配套是否已有所準備。新田科技城的規劃顯示，政府充分理解先進製造業的特殊需求。對於微電子與新材料企業而言，生產過程往往涉及大量工業廢水處理，這是一筆龐大的環保與營運成本。《綱要》明確指出，園區將建設專用再生水處理及回收再用設施，專門服務微電子與新材料產業，確保製程穩定並實現環保的可持續營運。
對於生命健康科技企業，《綱要》提及將配套建設冷鏈物流及生物樣本儲存庫等專業設施。這些專業基建的存在，意味著企業無需自行承擔高昂基礎建設投資，即可享有工業級配套服務。同時《綱要》亦提及數據中心、運算中心等支援人工智能產業發展的基建，為大數據處理、模型訓練和測試提供強大運算資源和安全環境。
香港資訊科技商會榮譽會長方保僑指出，硬件配套固然重要，但企業在進駐初期仍需關注供應鏈實際運作情況。雖然新田強調與深圳連接，但跨境物流的資格認證與關鍵零部件通關效率，仍需企業密切留意政府在「供應鏈數碼化」方面的實施進程，以免影響產能。
分期策略與彈性空間 把握進駐最佳時機
時機選擇往往決定戰略優勢大小。企業決策者必須留意，新田科技城發展並非一次性推出，而是細分為 5 個階段。這種分期策略為不同類型企業提供不同戰略切入點。
若企業急需承接河套香港園區科研成果進行產業化，應關注第一期第二階段（P1S2），該階段定位為產業生態延展，專注於產業鏈中下游延伸空間。若目標是設立區域總部並尋求成熟商業氛圍，第一期第三階段（P1S3）的產城中樞將提供最完善綜合功能，包括國際總部、商業綜合體及人才公寓空間。
更重要的是，面對科技行業快速迭代，企業往往擔心未來擴張空間受限。《綱要》揭示一項關鍵彈性設計：整體規劃將預留 20% 至 30% 土地作為「戰略留白」，並可根據實際發展情況靈活調整。特別值得注意的是，在第一期第四階段（P1S4）就會預留更多戰略留白用地，而非等到第二期才有擴張機會。
此安排對企業決策極具價值，意味著企業現在的投資在未來 5 到 10 年內就有原地擴張可能性，無需等到 2035 年後的第二期才考慮擴張。這種中期就能獲得的擴張彈性，對於需要快速迭代產品、調整產能的科技企業來說，是至關重要的戰略保障。無需擔心被周邊發展限制，企業可根據市場變化和技術演進，靈活規劃自身成長路徑。
智慧交通願景 理想與現實平衡考量
在佔地廣闊園區內，人員與物資高效流動至關重要。規劃中提出具前瞻性的解決方案——「新田雲端連廊」。這不只是行人天橋網絡，更考慮引入低運量環保公共交通，如自動行人道、個人快速運輸系統或自動駕駛接駁系統。對於需要在不同實驗室、中試工廠及辦公大樓之間頻繁往來的研發團隊而言，這種內部智慧交通網絡將大幅提升營運效率。
方保僑從智慧交通角度分析，雖然無人運輸系統極適合高頻率精密零件運輸，但目前技術標準與法規尚未完全配套。企業在初期規劃時，不能完全依賴藍圖中的先進系統，仍需準備傳統運輸方案作為過渡，待法規標準化後再全面升級。
人才社區軟實力 從居住跨越至宜居
在人才爭奪戰中，新田科技城的「軟實力」佈局同樣值得關注。為吸引並留住國際頂尖人才，規劃不只提供人才公寓，更致力構建「10 分鐘生活圈」。在第二期規劃中，明確提到建設「科研人員社區」及相應「教育配套設施」，以滿足創科人才子女就讀需要。第一期第三和第四階段也規劃了酒店、人才交流場地、休閒商業街等生活配套。
方保僑認為，硬件公寓容易興建，但社區氛圍需要時間培養。對於習慣國際都會生活的頂尖科學家，這些教育與社區配套落實程度，將是企業從全球招募高階人才時，除薪資外最重要的考慮因素。
投資模式選擇 租戶還是合作夥伴
對於擁有資本實力的企業，《綱要》提出的開發模式開啟多元化參與機會。政府將遵循「有為政府、高效市場」原則，考慮成立「平台公司」主導開發。這家平台公司將採用雙層或多層架構：第一層由政府全資擁有，確保戰略方向符合政府產業政策目標；第二層則允許設立子公司（項目公司），引入市場資金與企業合作。
這意味著企業除可作為租戶進駐外，更有機會透過建設－營運－移交（BOT）、建設－擁有－營運（BOO）、合資模式或設計－建設－融資－營運（DBFO）等不同方式，直接參與特定園區開發與營運。市場合作方選擇相當多元，包括私募基金等資金方、具有創科產業發展經驗的產業方、本地及海內外地產開發商，以及多元化企業或國有企業等。
方保僑建議，大型科技企業應積極考慮合資參股，以鎖定長期營運成本並掌握話語權；但對於中型創科企業，以租戶身份靈活進駐或許是更穩健策略，既能享受生態紅利，又可減低資本壓力。
產業轉型新動能引擎
新田科技城提供的不只是土地，而是一套包含專用基建、彈性空間及智慧交通的綜合解決方案。隨著 2025 年土地回收與平整工作啟動，企業現在就應開始審視自身供應鏈佈局和戰略定位。
方保僑總結時強調，新田科技城落實執行不僅是基礎建設推進，更是香港創科由政策框架走向實質產業集群的關鍵一步。初創及大型企業應充分利用這裡的空間資源與上下游產業鏈，促進科研與規模生產協同發展。新田科技城將成為未來 10 年香港產業轉型的「新動能引擎」，助力本地企業突破地理與政策限制，深度融入大灣區並向全球市場拓展。
根據顧問機構評估，新田科技城完全運作後，預計每年可為香港本地生產總值貢獻約 2,500 億元，並創造超過 30 萬個全職工作崗位。這不單是數字上的經濟貢獻，更代表香港經濟結構從「南金融、北創科」戰略佈局的實質推進，為企業在這個轉型過程中提供明確發展方向和實質支援平台。
