香港政府統計處於 8 月 11 日公佈 2022 年中的居港人口統計數據，總人口約 729 萬，相比 2021 年中的 740 萬，下降 1.64%，相比 2020 年中的 748 萬，下降 2.53%。除了參看官方的自然出生（35,100 人），死亡（61,600 人），持單程證移入（18,300 人） 和移出香港人口（113,200 人） 等數據，究竟人口統計數據，對未來經濟趨勢和機遇有無啟示？
全球通脹 港樓價不升反跌
中原城市領先指數 根據香港二手物業的臨時買賣合約，預估正式買賣合約價格，能反映樓價走勢。該指數自 2021 年 8 月高位超過 190 開始回落，最新指數是 177。而上一次貼近 190 高位，是 2019 年 7 月初，及後指數回落，2019 年尾至 2021 年 3 月，指數徘徊於 174 至 182 之間，所以近期指數水平，算是貼近過去幾年的低位。
本來全球高通脹，香港又實施聯繫匯率與美元掛勾，物業作為固定資產可以抗通脹，價值應該上升而不是下跌。畢竟 2020 年初 COVID-19 疫情全球爆發，美國聯儲局推出量化寬鬆政策，市場資金充裕，美元貼近零利率致樓價大升，而美國房價指數由 2020 年第一季 450，升至 2022 年第二季 578。
可是，近日香港媒體報道多宗大型屋苑如太古城，美孚新邨，維景灣畔的物業買賣，錄得蝕讓。為甚麼香港的樓價不單未能抗通脹錄得升幅，甚至未能持平保值，而是下跌呢？真的如報道所述，都是移民盤趕出售嗎？香港不是地少人多嗎？
高齡人口佔比急升
細閱政府人口統計數據，似乎能看出端倪。
香港的總人口較兩年前少了 19 萬人，到底是哪個年齡層少了？不看猶自可，一看不得了！
0 歲 至 59 歲的所有年齡層（每 5 歲為一個年齡層），除了 10 至 14 歲和 40 至 44 歲外，全部年齡層錄得人口減少。學齡兒童和年青人（0 至 19 歲），過去兩年少了 73,700 人（-6.7%），而 20 至 59 歲就少了 271,800 人（-6.2%），當中以 20 至 24 歲大學生和剛畢業的社會生力軍跌幅最大，人口較兩年前少了 75,700 人，即超過 20% 的人口跌幅！
少了兩成（75,700 人）是甚麼概念？翻查資料，2019/2020 年度，全港八間大學的全日制學生合共 101,601 人，當中港大，中大，科大，理大和浸大五間大學的全日制學生更 75,928 人。即是兩年間香港少了的 20 至 24 歲人口，等同五間大學的全日制學生人數！
至於其它年齡層，25 至 29 歲的人口，較兩年前少了 47,000 人，跌幅約 10%。30 至 39 歲則少了 79,300 人，跌幅介乎 6% 至 7%。一般而言，工作超過十多年，40 歲後開始踏入事業收成期和高峯期，可見 40 至 54 歲的人口跌幅相對低，合共只是少了 26,400 人（-1.6%）。
以前曾聽前輩說過，50 歲後是人生下半場，會開始思考甚至積極開展第二事業或興趣，大概工作了二十至三十多年，事業已達或過了巔峰，人生開始尋求其它挑戰，而各個階段重視的東西不一樣，就會計劃退而不休的日子。觀察香港 55 至 59 歲人口，過去兩年少了 43,400 人（-6.7%），跌幅百分比與 0 至 19 歲的兒童和少年人相同！
既然 0 至 59 歲的人口，過去兩年少了 34.5 萬人，即大約 -6.3%，但整體人口只減少約 19 萬（-2.5%），代表人口升幅都歸入 60 至 高於 85 歲的高齡人口。從統計數字可見 60 歲以上的每個年齡層，人口都錄得升幅（80-84 歲除外），而 65 至 79 歲更合共增加了約 13.5 萬人。60 歲以上人口，由兩年前佔整體 26.6%，至現在佔總人口 29.4%！
高齡人口增加，可見香港醫療系統佳，過去兩年多防疫不俗，高齡人口不單未有減少，反而顯著上升。
2022 年中的人口統計數據，並未包含 7 至 8 月，而往往暑假是移民人士的離港季節。根據這份人口統計數據，過去兩年 0 至 59 歲人口減少的趨勢明顯。這代表社會中層管理人員，生力軍和未來棟樑都少了，而中層和生力軍應該是物業市場的主要買家。當整體人數減少，市場賣盤多於買盤，價格自然往下走。短期之內，香港因為疫情未全面通關，甚至未能與中國大陸通關解隔離，中層管理員和生力軍人口，似乎未見止跌回升。聽友人說，商業、金融和專業服務界別最近的潮語，是「talent war」，「人才荒」，「挽留人才」。中青少年人口減少，大概不利經濟發展和增長，會降低整個社會的 GDP（生產總值）吧？
至於需求收縮的行業，大概非教育界莫屬吧？ 媒體報道新學年，幼稚園高班和低班學生減少超過 5000 人，相等於 34 間幼稚園。而全港一年間流失 2.5 萬中小學生，等於損失 40 間中學，不少中小學和幼稚園都收生不足。以此估計，市場對補習社，才藝班和興趣班的整體需求會下降。
銀髮族：未來值得開發的市場
日本早已踏入高齡化社會，全球知名的策略顧問大前研一，多年前就著書立說建議日本政府和商界開發「銀髮族市場」。高齡人士有積蓄，有照顧護理和閒暇旅遊等需求，若果能開發銀髮族的消費市場，將會促進整體經濟和生產總值。其實，觀察日本多年來的低通脹現象，可以窺探當地企業的創新和營運方向：創新技術多套用在減低成本，而不是發明新產品兼提升價格。我曾看過專題報道，日本企業甚至害怕提升價格，擔心因而流失客戶，得不償失。畢竟長年沒通脹的經濟體，較難接受通脹提價的衝擊。<
人口結構會影響整個社會的未來規劃。不論香港過去兩年的人口趨勢會否持續，企業都需思考應對策略。至於香港的業主，若果不是趕移民，也許不必急於暑假減價賣樓。估計 9 月開學之後，加上疫情趨緩，樓價短期或能喘定，屆時考慮資產配置或許才是較佳時機。
林天程