AI 自動化服務正重塑地產生態，2026 年 2 月 10 日美國地產交易平台 Zillow 因業績遜預期暴跌 16.54%，連帶拖累 CBRE、仲量聯行等商用地產龍頭股價重挫逾 12%，創 2020 年疫情以來最大單日跌幅。這波「AI 恐慌性拋售」（AI Scare Trade）已從軟件業、法律金融資訊服務蔓延至高佣金中介產業。華爾街投資者擔憂，當 AI 能提供物業估值、合約審查、交易諮詢等一站式服務，傳統中介高人力成本與收費模式將面臨根本挑戰。市場正關注此次股災三大核心驅動因素、多方觀點，以及 2026 年 PropTech（地產科技）如何從概念走向實戰應用。
Zillow 業績引爆市場恐慌：獲利預測大幅低於預期
Zillow 於 2 月 10 日公布 2025 年第四季財報顯示，現金營收較前年同期驟降 15.9%。更關鍵是其 2026 年第一季 EBITDA（除息稅折舊攤銷前盈利）預估僅 1.6 億至 1.75 億美元（約港幣 12.5 億至 13.7 億元），遠低於市場普遍預期的 1.83 億美元（約港幣 14.3 億元）。雖然該公司 2025 年全年營收增長 16% 並實現 2,300 萬美元（約港幣 1.8 億元）淨利，成功回到 GAAP 會計準則下盈利狀態，但每股盈利僅 0.01 美元（約港幣 0.08 元），與市場預期 0.42 美元（約港幣 3.28 元）相差懸殊。多家投資機構隨即下調目標價，分析指出利潤率疲軟抵銷了營收動力。
拋售潮除了重創 Zillow，也引發地產服務業連鎖反應。CBRE 股價單日暴跌 12.24%，仲量聯行下挫 12.46%，Cushman & Wakefield 甚至重挫 14%。這三家企業主導全球商用物業租售、物業管理與投資諮詢市場，過去兩年已透過多元化業務如酒店、倉儲、生命科學實驗室等跨領域物業緩衝市場波動，但投資者顯然更擔心 AI 對其核心中介業務取代威脅。金融服務業同步遭殃，嘉信理財集團跌 3.83%，數碼券商 Robinhood 暴跌 8.91%，花旗集團、JPMorgan、Bank of America 分別下跌 3.90%、2.34%、2.78%，顯示市場對高佣金專業服務業信心全面動搖。
AI 驅動 PropTech 革命：從輔助工具到自主執行系統
2026 年地產科技核心轉變在於 Agentic AI（自主代理 AI）崛起，這類系統不再只提供數據分析，而是能獨立完成交易全流程。根據 PropTech 產業報告，AI 代理目前已能自主執行潛在客戶資格審核、租賃生命週期管理（從刊登到租客篩選再到電子簽名），甚至協調物業維護工作。數據顯示使用 AI 即時回應系統經紀商，預約睇樓量提升 2 至 3 倍，成交率增加 15% 至 20%，且單一經紀可同時處理交易量擴增至過去 2 至 3 倍，無需增聘人力。
市場數據進一步印證這波轉型速度：2026 年 1 月有租賃平台推出全自動 AI 地產經紀，完全無需人工介入即可完成整套租賃流程。同期 AI 驅動流量激增 1,200%，而傳統搜尋流量則下滑 10%；採用 AI 工作流程經紀商成交量暴增 30% 至 50%，且多代理協作系統（multi-agent orchestration）相比單點應用方案，錯誤率降低 60%、執行速度提升 40%。PropTech 領域投資持續升溫，全球年度投資額已超過 100 億歐元（約港幣 848 億元），AI 在地產應用增長率超過 40%。
然而 AI 全面滲透也引發結構性焦慮。傳統地產代理價值主張建立在市場資訊不對稱與交易流程複雜性兩大支柱上，但當 AI 能提供即時市場分析、精準估值、虛擬睇樓、合約審查等服務，且成本僅為傳統佣金零頭時，投資者質疑：消費者為何還需支付成交價 5% 至 6% 中介費？這正是 2 月 10 日拋售潮核心邏輯——市場擔心高佣金模式生存空間正快速壓縮。
市場觀點分歧：過度反應或結構性威脅？
面對這波 AI 恐慌，市場意見呈現明顯分化。看淡陣營認為這是技術顛覆必然結果，有市場分析將此現象形容為「AI Scare Trade」，指出過去一週內，軟件公司、私募信貸、財富管理與保險經紀業已陸續遭投資者拋棄。相關分析報告強調，即使 Zillow 第一季營收指引達 700 萬至 710 萬美元（約港幣 5,460 萬至 5,538 萬元），高於市場預期，但利潤率疲軟反映出 AI 競爭正侵蝕定價權。
相對地看好陣營認為市場反應過度。有投資銀行指出，CBRE 等巨頭業務以高階商用物業交易為主，這類交易涉及複雜資本結構設計、多方利益協調、法規合規審查，代銷規模及角色難被人工智能取代。業界普遍觀點也強調，AI 更適合視為生產力放大器而非替代品，能處理行政瑣事如排程、潛在客戶初篩、數據整理，讓經紀有更多時間專注於策略規劃與客戶關係經營。
第三方視角則認為未來將是人機協作模式。商業地產資訊報告指出，AI 在數據分析、趨勢預測、流程自動化方面具壓倒性優勢，但地產交易本質仍高度依賴信任建立、情感連結、談判藝術等人類獨有能力。分析預測 2026 年將標誌著從 AI 實驗到價值驅動部署決定性轉變，成功經紀商將是那些善用 AI 處理常規任務，並將人類專業聚焦於高價值諮詢的混合型團隊。部分證券行也在 1 月底上調 Zillow 評級，認為恐慌情緒已反映在股價中。
產業轉型路徑：從平方英尺到智慧空間
這波 AI 衝擊暴露地產業深層矛盾：一方面消費者渴望更透明、更低成本服務，另一方面高階交易仍需專業人力深度介入。數據顯示配備 AI 驅動 IoT 感應器的智能建築可降低營運成本達 30%，並可向租戶收取 8% 至 12% 科技溢價。多戶住宅領域（multifamily housing）已成為 PropTech 應用熱點，AI 被部署於住戶服務、租金核對、拖欠管理與預測分析，尤其在 100 萬至 700 萬美元（約港幣 780 萬至 5,460 萬元）中端交易市場，這個區間對機構投資者而言規模太小，對傳統試算表工具又過於複雜，AI 正填補完美缺口。
從佣金結構來看，產業正朝向基於價值報酬模式轉型。傳統按成交價百分比計費方式在 AI 時代面臨挑戰，因為技術已顯著降低資訊收集與流程執行成本。新興模式包括：按服務項目計費（如單獨收取估值分析費、虛擬導覽製作費）、訂閱制會員服務、以及與成交速度或溢價幅度掛鉤績效獎金。這種轉變要求經紀商展現差異化價值——不再是幫你搵樓，而是運用 AI 洞察幫你在最佳時機以最優價格成交。
對投資者而言，當前關鍵問題是：哪些企業能成功駕馭 AI 轉型，哪些將淪為技術革命犧牲品？Zillow 雖然股價重挫，但其 Q1 營收指引仍高於預期，且已部署機械學習驅動 Zestimate 估價系統，處理數碼相片與市場數據提供物業估值。相較之下，未能投資 PropTech 的中小型中介公司可能面臨更嚴峻生存危機。市場分析建議投資者關注三大指標：AI 整合程度（是否將 AI 嵌入核心業務流程）、利潤率韌性（能否在 AI 競爭下維持定價權）、業務多元化（是否有物業管理、估值等非中介收入）。
2026 年的現實檢驗：恐慌之後的理性回歸
回顧 2 月 10 日市場動盪，這場拋售潮既反映技術革命真實威脅，也夾雜過度恐慌情緒成分。美國地產市場 2025 年發展穩定，2026 年仍有減息預期支撐買氣，基本面未見崩潰訊號。但投資者焦慮揭示更深層趨勢：在 AI 時代，任何依賴資訊不對稱或流程複雜性收取高額費用行業，都必須重新證明自身存在價值。
對地產專業人士而言，答案不是抗拒 AI，而是成為 AI 賦能超級經紀。數據顯示擁抱 AI 工具經紀商除了提升交易量，更建立更強客戶忠誠度，因為他們能提供 24/7 即時回應、個人化物業推薦、數據驅動市場洞察。業界共識認為：「未來不是人類對抗 AI，而是 AI 賦能的人類對抗拒絕改變的人類」。隨著 2026 年第一季業績期持續展開，市場將密切觀察各企業如何平衡技術投資與獲利能力，這將決定「AI 恐慌」究竟是暫時性調整，還是產業重組序幕。
來源：
Yahoo Finance
Bloomberg (via Ubirata Online)
Dyntyx PropTech Analysis